¿Qué pasa si un vecino no paga la comunidad?

Que pasa si un vecino no paga la comunidad

Los vecinos que integran la comunidad de propietarios están legalmente obligados al pago de las cuotas de comunidad que se hayan fijado en la Junta de Propietarios como estable el  artículo 9 de la actual “Ley de Propiedad Horizontal”. Sin embargo, es común encontrar morosidad en la comunidad de propietarios, lo que genera muchas dudas de cómo tener que actuar por lo que lo mejor es asesorarse con un abogados civil deuda de vecinos. Gestionar cuando un vecino no paga y consigue que lo haga.

¿Qué derechos tienen los vecinos que no pagan a la comunidad?

El vecino deudor de cuotas de comunidad tiene una serie de restricciones en sus acciones hacia la comunidad. Su principal restricción es que deja de tener derecho a voto en la junta general de propietarios, pudiendo asistir a la junta general de vecinos y tener derecho a voz, pero no a voto. No obstante, tendrá derecho a votar cuando la cantidad adeudada esté depositada ante notario o judicialmente, porque dicho vecino no esté de acuerdo con el importe o su destino y en vez de pagar a la comunidad, lo haya depositado previamente en dichos lugares.

Por otro lado, los vecinos morosos propietarios o lo que habiten en la vivienda o local que tenga deudas con la comunidad (inquilinos) si tendrán derecho a usar las instalaciones comunes (ascensor, escaleras, piscina, ect.) a pesar de no estar al corriente de pago con los gastos de la comunidad. Ahora bien, existe ya jurisprudencia que priva de ciertos usos de la comunidad a los vecinos morosos de elementos comunes no esenciales.

¿Cuáles son las consecuencias para dichos vecinos morosos?

El vecino que no paga la comunidad a su debido tiempo o se le acumulan varias cuotas de comunidad, además de las pérdidas de derechos indicados en el apartado anterior,  se arriesga a que la comunidad acceda a emprender acciones legales para el cobro de las cuotas de la comunidad y lo condenen mediante sentencia judicial al pago de dicha deuda. En este supuesto, también deberá pagar los intereses legales y honorarios de abogados, procuradores y peritos usados por la comunidad para reclamar judicialmente la deuda de vecino moroso.

Además, el moroso no podrá vender su propiedad por no estar al corriente de pago de la comunidad, ya que para la venta de su vivienda, la ley requiere que presente ante el Notario a la fecha de escriturar la compraventa de la vivienda o local, un certificado emitido por el administrador y obtenga un certificado de que el la propiedad a vender está libre de deudas de cuotas de comunidad.

¿Puedo vender una casa o local con deudas de comunidad?

El vecino que no esté al corriente del pago de la comunidad, si podrá vender esta vivienda pero haciendo al comprador de esta vivienda o local (el nuevo propietario) responsable de dichas deudas. Así, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece la obligación de hacer constar por el Notario en la escritura pública de compraventa de vivienda o local sujeta al régimen de Propiedad Horizontal el certificado sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, salvo que por el comprador expresamente fuese exonerado de la aportación de tal certificado. Dicho certificado emitido por el administrador de fincas o secretario de la Junta y siempre con el visto bueno del presidente, y el mismo indicará las deudas que sostiene el inmueble a la fecha de su emisión.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales (cuotas ordinarias o extraordinarias de comunidad) de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. Es decir, que si una persona adquiere una vivienda en 2022, será responsable de las deudas con la comunidad que existieran de los ejercicios 2019 a 2022 inclusive, respondiendo incluso con el propio inmueble y siendo esta deuda preferente a cualquier otra.

¿Cuáles pueden ser las razones por las que un vecino decide no pagar a la comunidad?

Las causas o razones por las que un vecino no suele pagar las cuotas de la comunidad pueden ser varias, aunque la más frecuente es el problema de solvencia del vecino moroso, ya que pasa por problemas económicos que le impiden pagar la comunidad. También existen impagos de vecinos por no estar de acuerdo con la gestión de la comunidad, los gastos que se están realizando, especialmente las obras que llevan un recibo extra de comunidad, entre otros. En ocasiones ocurre que puede ser porque es un moroso a largo plazo, aunque tenga medios para no pagar.

Y si hay un vecino que no paga ¿Qué debe hacer la comunidad?

Si hay un vecino que tiene problemas financieros, lo más aconsejable es desarrollar un plan de liquidación de deudas que sea aceptable para el vecino, no demasiado largo y definitivamente alcanzable. Si el vecino está insatisfecho con la deuda, debe decir exactamente cuál es su objeción, si se trata de un cálculo incorrecto de la renta pagada, si no está satisfecho con la parte de la atribución, etc.

En estos casos hay que analizar lo que dice el vecino, y si tiene razón, se corregiría, pero si no la tiene debe pagarla. También hay que saber que cualquier mediación para resolver el incumplimiento es inútil si el vecino es un moroso experto o a largo plazo, ya que tal vez estará ganando tiempo para que prescriban las deudas de la comunidad.

Todo lo que se comenta en diferentes situaciones son algunos de los primeros pasos que se deben dar antes de realizar una junta de propietarios. Durante la reunión, el administrador (si lo hubiere) deberá informar al titular del pago existente y las gestiones realizadas para tratar de recuperar el pago. Para los propietarios con dificultades financieras, si se acuerda y cumple un plan de pago viable, el reclamo de débito sólo debe satisfacerse si el propietario no cumple.

¿Cómo reclamar el pago de la Comunidad?

En virtud del título horizontal de propiedad, las comunidades de propietarios pueden reclamar el dinero que se les adeuda por el impago de las cuotas comunes a través de los procedimientos de pago especiales que se aplican a las comunidades de propietarios. A estos efectos, primero se tiene que intentar vía amistosa de pago con el vecino moroso, y en caso de no querer pagar voluntariamente las cuotas que adeuda, se deben seguir los siguientes pasos:

Convocatoria Junta de Vecinos: orden del día

Se debe convocar la junta de vecinos en tiempo y forma legal, e indicar entre uno de los puntos del día la situación de deudas de la comunidad y las acciones a tomar, para que el día de la convocatoria los vecinos estén informados sobre lo que se va a votar ese día.

Junta de Vecinos: aprobación de acciones legales por deudas

Llegado el día de la junta de propietarios, deben votar por mayoría de los asistentes la aprobación de la deuda del vecino o vecinos e indicar en el Acta de la Junta Expresamente la autorización al Presidente para emprender acciones legales contra el vecino moroso o vecinos morosos si son varios. Se debe dejar claro en la votación cuales son las cuotas que se adeudan por el vecino y su importe.

Emisión de Certificado de cuotas comunidad impagadas

Por el Secretario de la comunidad (normalmente el administrador de fincas contratado) y con el visto bueno del presidente, se debe expedir un certificado de impago de las cuotas de la comunidad con el desglose de los meses y el importe adeudado.

Requerimiento fehaciente de pago

Una vez que el vecino no ha pagado las cuotas de comunidad voluntariamente y se aprueba por la junta de propietarios emprender acciones legales, se debe hacer requerimiento extrajudicial fehaciente de pago mediante burofax con acuse de recibo y certificado de texto notarial.

Proceso Monitorio Especial Impago Vecinos

Llegado el punto en que tampoco el vecino se ha puesto al día con las cuotas de la comunidad, llega el momento de acudir a la vía judicial a reclamar el impago de estas cuotas.

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Si eres vecino de una comunidad de propietarios, administrador de fincas o el presidente de la comunidad de vecinos, contacta con nosotros para reclamar el impago de cuotas de comunidad sin compromiso.