Calcular Valor Usufructo

ABOGADOS USUFRUCTO MADRID

 

 

 

1. Qué es el usufructo

 

El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena, por el que alguien puede usar los bienes de otra persona y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios. Así, viene definido en el artículo 467 del Código Civil como el “derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa“. Dicho de otra forma, cuando una persona posee el usufructo de un bien tiene derecho a su uso y disfrute, pero no tiene su propiedad.

 

2. Quíen es el usufructuario

 

El usufructuario podríamos definirlo como el titular del derecho de usar y disfrutar un bien ajeno. El usufructuario podrá gozar del bien usufructuado durante el tiempo que dure el usufructo. No podrá disponer del bien usufructuado, pero sí de su derecho de usufructo (es decir, puede alquiler o ceder el bien, pero nunca venderlo, ya que este no dispone de la propiedad).

 

3. Características del usufructo

 

3.1 Es un derecho real en cosa ajena

El objeto del usufructo no forma parte del patrimonio del usufructuario si no del patrimonio del nudo propietario.

 

3.2 Es un derecho de disfrute completo

El usufructuario podrá disfrutar de todos los aprovechamientos de la cosa usufructuada.

 

3.3 Es un derecho temporal

El usufructo nunca puede ser indefinido, tiene que tener una duración. La duración del usufructo dependerá de quién sea el usufructuario:

Si el usufructuario es una persona física, la duración podrá ser:

• Por un plazo de tiempo: por ejemplo por 25 años (temporal).
• Por toda la vida del usufructuario (vitalicio).

Si el usufructuario es un pueblo, Corporación o Sociedad, la duración del usufructo no podrá ser superior a 30 años.

 

4. Tipos de usufructo

 

El usufructo se constituye por la ley, por voluntad de los particulares y por usucapión.

 

4.1 Usufructo legal

Es el usufructo constituido por disposición legal.

Actualmente, en nuestro derecho solo existe el usufructo legal del cónyuge viudo.

El cónyuge viudo, no separado legalmente o de hecho en el momento del fallecimiento, tendrá derecho a recibir como legítima:

• El usufructo del tercio de mejora, si concurre a la herencia con hijos o descendientes.
• El usufructo de la mitad de la herencia, si no hay hijos, pero sí ascendientes.
• El usufructo de los dos tercios de la herencia, no existiendo descendientes ni ascendientes.

 

4.2 Usufructo voluntario

La fuente principal de constitución del usufructo es el título constitutivo por acuerdo de los interesados.

Este título constitutivo podrá ser:

• Inter-vivos: Mediante acuerdo de los interesados en vida. Por ejemplo, una persona compra una finca y reserva el usufructo a su padre.
• Mortis causa. Mediante testamento. Por ejemplo, el testador podrá dejar el usufructo de su vivienda a un hijo y la nuda propiedad a un nieto.

 

4.3 Usufructo por usucapión

La usucapión o prescripción adquisitiva es una forma de adquirir la propiedad de un bien, si se cumplen unos requisitos y plazos legales

 

 

5. Calcular valor usufructo

 

Para calcular valor del usufructo hay que distinguir entre usufructo temporal (durante un periodo determinado) y usufructo vitalicio (durante toda la vida).

 

     5.1 USUFRUCTO TEMPORAL

 

Cuando estemos ante el cálculo de usufructo temporal,  se calculará a razón del 2% del valor total del bien (en pleno dominio) por cada periodo de 1 año, sin exceder del 70%, no computándose las fracciones inferiores al año, si bien, si el usufructo temporal se constituye por un periodo inferior a 1 año se valorará con el 2% del valor total del bien. Por lo tanto el mayor valor del usufructo temporal se alcanza cuando su duración es de 35 años, ya que a partir de esta duración se llega al tope del 70% que no se puede rebasar.

– Ejemplo 1: Valor del usufructo temporal por un periodo de tiempo de 5 años y 6 meses sobre un piso valorado en 150.000 €. Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando los periodos de un año, no computándose las fracciones inferiores a 1 año, por un 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.

5 x 2% = 10%

150.000 € x 10% = 15.000 €

– Ejemplo 2: Valor del usufructo temporal por un periodo de 8 meses sobre un piso valorado en 150.000 €. Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando el mínimo computable que es 1 año por el 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.

1 x 2% = 2%

150.000 € x 2% = 3.000 €

– Ejemplo 3: Valor del usufructo temporal por un periodo de 40 años sobre un piso valorado en 150.000 €. Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando el máximo computable, 35 años, por el 2% y el resultado aplicárselo al valor del bien.

35 x 2% = 70%

150.000 € x 70% = 105.000 €

 

     5.1 USUFRUCTO VITALICIO

 

En este caso el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%. La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: 

Usufructo = 89 – edad;        donde 10% ≤ Usufructo ≤ 70%

 

– Ejemplo 1: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 15 años sobre un piso valorado en 100.000 €.

U = 89-15 = 74% (máx.70%)

150.000 € x 70% = 70.000 €

– Ejemplo 2: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 30 años sobre un piso valorado en 150.000 €.

U = 89-30 = 59% 

150.000 € x 59% = 88.500 €

– Ejemplo 3: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 60 años sobre un piso valorado en 200.000 €

U = 89-60 = 39%

150.000 € x 39% = 78.000 €

– Ejemplo 4: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 85 años sobre un piso valorado en 200.000 €

U = 89-85= 4% (mín.10%)

200.000 € x 10% = 20.000 €

 

     5.1 USUFRUCTO SIMULTÁNEOS Y SUCESIVOS

 

En este caso el valor del usufructo se calcula teniendo en cuenta la edad del usufructuario más joven y no se practicará liquidación por consolidación del dominio hasta el fallecimiento del último usufructuario.

– Ejemplo: Un matrimonio de 70 y 73 años que dona a su hijo su casa valorada en 150.000 € reservándose el usufructo vitalicio hasta el fallecimiento del último cónyuge.

U = 89 – 70 (edad del más joven) = 19%

150.000 € x 19% = 28.500 €

    La valoración de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.

PD (pleno dominio) = NP (nuda propiedad) + U (usufructo)

NP (nuda propiedad) = PD (pleno dominio) – U (usufructo)

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