Clase de juicio en materia de arrendamientos
En materia de contrato de arrendamientos, existen dos tipos de procesos por lo que reclamar tanto el propietario o arrendador, y el inquilino o arrendatario, que dependiendo de las circunstancias serán juicio ordinario o juicio verbal.
Clase de juicio en materia de arrendamientos urbanos.
A la hora de interponer una demanda, es importante saber el tipo de procedimiento a seguir, ya que en caso de no hacerlo de forma adecuada, nos encontraremos con que el juzgado declarará la inadecuación del procedimiento, es decir, que nos obligará a seguir otros trámites procesales distintos a los elegidos.
Para conocer el tipo de juicio en materia de arrendamientos urbanos o rústicos que es el adecuado, debemos de partir de la distinción que la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) hace respecto a esto, existiendo dos clases de procesos declarativos como son:
a) El juicio Ordinario
b) El juicio Verbal
Distinción entre juicio ordinario y verbal: por la materia o la cuantía
Debemos comenzar este apartado indicando que el tipo de procedimiento a elegir al interponer una demanda, será por razón de la materia según los criterios elegidos por la ley, y en caso de que dicha materia no tenga un procedimiento específico asignado, la diferencia la determinará la cuantía del procedimiento.
Así lo indica el artículo 248.3 LEC: “Las normas de determinación de la clase de juicio por razón de la cuantía sólo se aplicarán en defecto de norma por razón de la materia”.
Distinción entre juicio ordinario y verbal por la cuantía
La distinción entre uno y otro procedimiento viene dada como norma general por la cuantía del procedimiento, cuyo cálculo se debe atender a las reglas del 251-253 LEC.
El Juicio Ordinario será el adecuado cuando la cuantía del proceso EXCEDE de los 6.000 euros o el interés económico sea imposible de calcular, según el artículo 249.2 LEC.
El Juicio Verbal será el adecuado cuando la cuantía del proceso no excede de 6.000 euros, según el articulo 250.2 LEC.
Aunque esta es la norma general, los artículos 249 y 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establecen que cuando la cuestión litigiosa se refiera a unas materias determinadas, con independencia de la cuantía del procedimiento (no se tiene en cuenta la cuantía), se van a tramitar obligatoriamente por una de estas dos clases de procedimiento, por el PROCESO ORDINARIO (249 LEC) o por el JUICIO VERBAL (250 LEC)
¿En materia de arrendamientos por cual proceso se obliga a tramitar el tipo de juicio?
Hay que tener en cuenta los artículos 249 y 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las materias específicas como ya dijimos.
Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, existe una reforma en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y a quedado como sigue:
249.1.6º LEC: Se decidirán por el JUICIO ORDINARIO, cualquiera que sea su cuantía, las demandas “Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.”
250.1.1.º LEC: Se decidirán en JUICIO VERBAL, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: “Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca”.
La reforma del anterior precepto, que ha quedado redactado como acabamos de copiar, ha tenido repercusión ya que antes de ella cualquier litigio sobre arrendamientos urbanos (excepto la reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario y los desahucios por falta de pago o expiración del término), con independencia de la cuantía de lo discutido importe, era obligatorio que se tramitaran por las normas del juicio ordinario, por lo que pleitos de muy escasa cuantía como por ejemplo la reclamación de la fianza del alquiler o la actualización de la renta, debían tramitasen por el juicio ordinario.
Tras la reforma citada, siempre que sea posible la valoración de la cuantía del procedimiento, los litigios sobre arrendamientos urbanos se ventilarán por las normas del JUICIO VERBAL cuando la cuantía no exceda de los 6.000 euros y cuando exceda por el JUICIO ORDINARIO.
Las dos clases de juicio en materia de arrendamientos urbanos, son:
A) JUICIO VERBAL EN ARRENDAMIENTOS
Se verán obligatoriamente por las normas del JUICIO VERBAL ( con independencia de la cuantía del procedimiento), las demandas cuyo objeto sea:
1.- Reclamos de cantidades por impago de la renta (artículo 250.1.1º LEC).
2.- Reclamaciones cantidades debidas por otros conceptos derivados del arrendamiento como por ejemplo: cantidades asimiladas como la luz, agua, comunidad de propietarios, IBI, etc (artículo 250.1.1º LEC).
3.- Juicio de Desahucio por Impago: Reclamen la recuperación de la posesión de la finca entregada en arrendamiento por incumplimiento del pago de la renta o cantidades debidas (artículo 250.1.1º LEC).
4.- Juicio de Desahucio reclamando la recuperación de la posesión de la finca entregada en arrendamiento por terminación del plazo contractual o legal. artículo 250.1.1º LEC
5.- Cualquier procedimiento que trate sobre arrendamientos urbanos o rústicos cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento y esta no exceda de 6.000 euros (introducido por la reforma del artículo 249.6 LEC).
B) JUICIO ORDINARIO MATERIA ARRENDAMIENTOS
Se verán obligatoriamente por las normas del juicio ordinario ( con independencia de la cuantía del procedimiento), las demandas que:
1.- Versen sobre cualquier otra cuestión en materia de arrendamientos urbanos o rústicos que no venga dispuesta en los apartados anteriores (artículo 249.1.6º LEC).
2.- Las demandas en las que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento y esta exceda de 6.000 euros. (art. 249.1.6º LEC)
3.- También se verán por las normas del juicio ordinario, aunque se trate de un desahucio por falta de pago, cuando se trate de cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones “complejas” derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato.
Conclusiones sobre proceso judicial en materia de arrendamiento
Existen dos clases de juicio en materia de arrendamientos urbanos o rústicos, el juicio ordinario y el juicio verbal y dependiendo de la materia o la cuantía, entableremos demanda de un tipo de procedimiento u otro.
